Bien indivis , indemnité d’occupation

Selon une jurisprudence constante , lorsqu’un bien indivis est occupé par un seul des indivisaires , il peut y avoir lieu à indemnité d’occupation en faveur de l’indivision . Il faut toutefois que l’indivisaire ait la jouissance privative du bien.

L’occupation d’un bien indivis par un concubin suppose d’être exclusive  pour que ce dernier ait à verser le cas échéant une indemnité d’occupation à l’indivision .

Cette indemnité n’est pas due  si l’occupation de l’immeuble par un indivisaire n’exclut pas la même occupation par les autres indivisaires .  ( cass Civ 1ère 13/01/1998 N° 95 12 471), notamment parce que les clefs ont été conservées par l’ autre indivisaire .

La jouissance doit être exclusive et les autres indivisaires  doivent se trouver dans l’impossibilité de droit ou de fait d’user de la chose ( cass civ 1ère 8 juillet 2009 n° 07 19 465 ) .

Dans un arrêt du 1er juin 2017, la Cour de Cassation a confirmé cette position : La Cour d’appel avait condamné l’indivisaire occupant les lieux à une indemnité d’occupation , l’arrêt d’appel est cassé au motif que la Cour aurait du rechercher  si l’occupation de l’immeuble par l’intéressée  excluait celle des autres indivisaires ( civ 1ère 1er juin 2017 N° 16 17 887  ).  Un arrêt de la première chambre civile  du 8 juillet 2015  ( N° 14-13437  )  statue de même  que l’occupation d’un bien indivis par l’un des indivisaires  ne donnait pas lieu à indemnité d’occupation  la Cour d’appel n’ayant pas recherché  si l’occupation de l’immeuble indivis  par l’un des indivisaires excluait celle de l’autre.

Dans un arrêt du 3 décembre 2012 ( Civ 1ère  N° 07 11 066) le mari a été débouté de sa demande d’indemnité d’occupation au motif qu’il n’avait pas restitué les clés.

Par ailleurs pendant les périodes où les enfants ont résidé exclusivement avec l’un des indivisaires au domicile familial, cette occupation peut avoir constitué une modalité d’exécution du devoir de contribuer à l’éducation des enfants, ce qui exclue toute indemnité d’occupation ( Civ 1ère 11 juillet 2019 N° 18-20831 ) .

Dominique Ferrante

Avocat à Paris

Divorce par consentement mutuel et biens immobiliers : le choix de l’indivision

D’une manière générale , le divorce par consentement mutuel implique que la liquidation du régime matrimonial soit intervenue lorsque la convention de divorce par acte d’avocats est signée .

En effet aux termes de l’article 229-3 du Code civil : ” La convention comporte expressément, à peine de nullité :…

5° L’état liquidatif du régime matrimonial, le cas échéant en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation ;

 

Lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier, en général celui-ci aura fait l’objet d’une vente avant l’introduction de la procédure ou l’un des époux aura racheté la part de l’autre, cette opération donnant impérativement lieu à la rédaction d’un acte notarié .

Mais pour des raisons qui leurs sont propres , les époux peuvent choisir de rester dans l’indivision .

Cette solution n’est pas la plus simple , car on ne peut faire abstraction du contexte relationnel du divorce , mais ce peut être au moins pour un temps , la solution la plus viable économiquement pour les époux .

On peut aussi ne pas vouloir imposer aux enfants un déménagement concommittant au divorce et vouloir différer une vente tout en divorçant par consentement mutuel.

Aux termes de l’article 1873-1 du Code Civil   “ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis , à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d’usufruitiers, peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de ces droits . »

Si le divorce met fin à la communauté ayant existé entre les époux , il est toujours possible à ces derniers de maintenir l’indivision comme le prévoit l’article 1873-1 du Code Civil .

Il est d’ailleurs logique que leur ancienne qualité de mari et femme ne les empêche pas de bénéficier de ces dispositions générales.

Une convention maintenant un immeuble en indivision peut être signée dans un divorce par consentement mutuel .

Aux termes de l’article 1873-2 du Code Civil , la convention doit être écrite et est soumise aux formalités de la publicité foncière .

Si l’on se réfère à l’article 265-2 du Code Civil , la convention doit être passée par acte notarié .

En effet , cet article prévoit que les époux peuvent , pendant l’instance en divorce, passer toutes conventions pour la liquidation et le partage de leur régime matrimonial . Lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à la publicité foncière, la convention doit être passée par acte notarié .

La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans . Elle est renouvelée par une décision expresse des parties. le partage ne peut alors être provoqué avant le terme que s’il y a de justes motifs .

La convention peut également être conclue pour une durée indéterminée . Le partage peut en ce cas être provoqué à tout moment ( Art 1873-3 ).

La convention d’indivision sera distincte de la convention de divorce et sera préalablement signée chez un notaire. Ce notaire ne sera nécessairement celui chez lequel sera déposée la convention de divorce .

Dominique Ferrante

Avocat à PARIS

Divorce par consentement mutuel: garder un bien immobilier en indivision

D’une manière générale , la procédure de divorce par consentement mutuel implique que la liquidation du régime matrimonial soit intervenue lorsque la requête et déposée au Tribunal . Lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier , en général celui-ci aura fait l’objet d’une vente avant l’introduction de la procédure ou l’un des époux aura racheté la part de l’autre , cette opération donnant impérativement lieu à la rédaction d’une acte notarié . Mais pour des raisons qui leurs sont propres , les époux peuvent choisir de rester dans l’indivision . Les époux voudront le plus souvent éviter un déménagement aux enfants le temps de finir un cycle de scolarité. Cette la solution peut être également la plus viable économiquement pour les époux qui peuvent avoir intérêt à différer une vente tout en divorçant par consentement mutuel. Le maintien dans l’indivision est rarement préconisé car il maintient un lien fort entre les époux qui sont en train de divorcer. La solution peut néanmoins s’avérer la plus adéquate pour une durée limitée.

Aux termes de l’article 1873-1 du Code Civil ” ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis , à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d’usufruitiers, peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de ces droits .”

Si le divorce met fin à la communauté ayant existé entre les époux , il est toujours possible à ces derniers de maintenir l’indivision comme le prévoit l’article 1873-1 du Code Civil .

Il est d’ailleurs logique que leur ancienne qualité de mari et femme ne les empêche pas de bénéficier de ces dispositions générales.

Une convention maintenant un immeuble en indivision peut être homologuée dans un divorce par consentement mutuel .

Aux termes de l’article 1873-2 du Coe Civil , la convention doit être écrite et est soumise aux formalités de la publicité foncière .

Si l’on se réfère à l’article 265-2 du Code Civil , la convention doit être passée par acte notarié .

En effet , cet article prévoit que les époux peuvent , pendant l’instance en divorce, passer toutes conventions pour la liquidation et le partage de leur régime matrimonial . Lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à la publicité foncière, la convention doit être passée par acte notarié .

La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans . Elle est renouvelée par une décision expresse des parties. le partage ne peut alors être provoqué avant le terme que si’l y a de justes motifs .

La convention peut également être conclue pour une durée indeterminée . Le partage peut en ce cas être provoqué à tout moment.

Indivision post-communautaire et indemnité d’occupation : il convient d’établir la jouissance privative…

Lorsque l’un des époux jouit privativement du bien commun, on sait qu’il peut être redevable d’une indemnité d’occupation. Encore faut-il que l’occupation privative soit établie. Voici les mésaventures survenues à une épouse qui avait oublié de restituer les clefs :

Les deux époux se séparent en 1982. le divorce est prononcé en 97 et le jugement fait remonter les effets du divorce dans les rapports patrimoniaux entre époux à la date de cessation de la vie commune, soit le 22 novembre 1982.

les ex-époux ne parvenant pas à s’entendre sur la liquidation ,ils retournent devant le tribunal . Un jugement de 2004 statuant sur les difficultés de la liquidation dit que Monsieur qui était resté au domicile familial, était redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 22 novembre 1982 et jusqu’à la cessation de l’occupation privative (en l’espèce le 23 juillet 2005).

L’épouse fait appel de cette décision et la Cour d’Appel infirme le jugement, limitant à la période allant de l’ordonnance de non-conciliation au 23 juillet 2005, l’indemnité d’occupation due à l’indivision post-communautaire. La Cour a en effet considéré que la jouissance privative par le mari n’était établie qu’à partir de l’ordonnance de non-conciliation qui avait attribué la jouissance du domicile familial au mari, l’épouse n’ayant pas restitué les clefs! La Cour de cassation approuve ( Civ 1ère 3 12 2008 pourvoi 07-11066).

Divorce par consentement mutuel, maintien dans l’indivision : Acte notarié ou non ?

Deux époux mariés sous le régime de la séparation des biens déposent une requête en divorce par consentement mutuel aux termes de laquelle ils prévoient de maintenir en indivision le domicile conjugal, bien indivis acquis pendant leur mariage, sans faire dresser devant notaire un état liquidatif.

Le juge aux affaires Familiales saisi de cette requête la déclare irrecevable au motif qu’elle n’est pas accompagnée d’un état liquidatif notarié.

les époux obtiennent gain de cause en appel. La Cour d’Appel de Bastia ( arrêt du 30 janvier 2008) considère que ” Contrairement à ce qu’a estimé le juge aux Affaires familiales, des époux mariés sous un régime de séparation de biens et propriétaires de biens indivis peuvent décider de maintenir ces biens soumis au régime de l’indivision, sans qu’il soit besoin d’établir un état liquidatif notarié , sauf à les contraindre à procéder au partage , ce qui n’est pas dans les pouvoirs du juge , ni d’établir une convention d’indivision, lesdits biens étant d’ores et déjà soumis à ce régime …en conséquence , l’établissement devant notaire d’un état liquidatif du régime matrimonial ne s’imposant pas en l’espèce , la déclaration des époux selon laquelle il n’y a pas lieu à liquidation était suffisante , et le juge aux affaires familiales ne pouvait déclarer leur requête irrecevable “

….Et pourtant selon l’article 1873-2 du Code civil , la convention d’indivision portant sur un bien immobilier doit faire l’objet d’une publicité foncière et l’article 1091 du NCPC impose l’intervention du notaire dans le cadre du divorce par consentement mutuel en présence de biens soumis à publicité foncière …

Pour ma part, j’estime nécessaire pour les époux, de prévoir par le biais d’une convention d’indivision les règles qui régiront leur indivision (jouissance, charges, gestion de l’indivision etc…) afin de prévenir d’éventuelles difficultées ultérieures, même si cela a un coût.

Nécessaire aussi pour l’avocat de respecter les dispositions légales !

Dominique Ferrante Avocat